En immobilier, il y a deux façons de “gagner”.
La première, c’est d’être la marque qui vend le plus cher, celle qui signe les adresses les plus iconiques, les vues les plus désirables, les masterplans les plus premium.
La seconde, c’est d’être la machine qui vend le plus, celle qui capte le flux, l’absorption, la demande massive, et qui imprime son nom sur le paysage de Dubaï, projet après projet.
En 2025, l’analyse du marché immobilier de Dubaï a montré les deux dynamiques en même temps :
- Emaar s’impose comme le leader en valeur totale des ventes,
- tandis que Binghatti devient numéro 1 en volume de transactions.
Et ce détail n’en est pas un : il raconte un marché plus mature, plus diversifié, et surtout… plus solide qu’on ne le pense quand on se limite aux “gros titres”.
2025 : un marché à deux vitesses… qui avancent ensemble
Ce qui frappe dans les chiffres, c’est la résilience des extrêmes.
Les transactions au-dessus de 15 millions AED et celles en dessous de 2 millions AED ont toutes deux enregistré une activité forte. En clair : le luxe performe, l’accessible performe… et le marché ne dépend pas d’un seul type d’acheteur.
C’est exactement ce qu’on veut voir quand on cherche un marché sain :
- une demande patrimoniale (ultra-prime, villas, branded, waterfront),
- une demande “end-user” et investisseurs (studios, 1-bed, 2-bed, mid-market),
- et des promoteurs capables d’exécuter à grande échelle.
Dubaï n’est plus un marché “monolithique”. C’est un écosystème.
Emaar : la puissance du “prime”, du masterplan… et de l’exécution
Si Emaar domine la valeur, ce n’est pas uniquement grâce au prestige. C’est grâce à la combinaison prestige + volume + régularité.
En 2025, Emaar affiche 65,8 milliards AED de ventes (soit environ 17,9 milliards USD), ce qui le place largement en tête des développeurs de Dubaï en valeur totale.
Mais le plus impressionnant, c’est le rythme industriel derrière la marque :
- 51 032 unités sont actuellement en construction (pipeline actif).
- 27 projets livrés en 2025, représentant 7 318 unités remises au marché.
- 54 nouveaux projets lancés sur l’année.
Dit autrement : Emaar n’est pas seulement un promoteur. C’est une plateforme. Un constructeur de quartiers entiers, avec une capacité à livrer, à maintenir des standards, et à créer des communautés qui gardent leur désirabilité dans le temps.
Et en investissement, cette notion est capitale : un quartier “Emaar” bien placé (exemple Dubai Hills ou encore Creek Harbour avec l’arrivée du futur Square Mall), c’est souvent une adresse qui se revend bien, se loue bien, et traverse mieux les cycles.
Les leaders par valeur en 2025 (AED)
- Emaar : 65,8 bn
- DAMAC : 35,9 bn
- Binghatti : 26,0 bn
- Nakheel : 24,5 bn
- Sobha : 22,4 bn
- Meraas : 20,8 bn
- Omniyat : 11,0 bn
- Aldar : 9,9 bn
- H&H : 8,0 bn
- Danube : 6,8 bn
On voit tout de suite la hiérarchie : Emaar tire le haut du marché en valeur, avec une profondeur de lancement et de livraison difficile à égaler.
Binghatti : numéro 1 des volumes, et ce n’est pas un hasard
Si Emaar est le roi de la valeur, Binghatti est devenu en 2025 le roi de l’absorption.
Binghatti réalise 17 061 transactions sur l’année, devant :
- DAMAC : 15 393 transactions
- Emaar : 13 149 transactions
C’est un signal clair : Binghatti a trouvé un positionnement unique. Une capacité à produire des projets très identifiables tels que Mercedes City ou encore Binghatti Bugatti, avec un design reconnaissable, et un pricing souvent aligné sur la demande “investisseur + end-user”.
Et ce qui est intéressant, c’est que Binghatti performe à la fois dans le haut de gamme médiatique (collaborations, branded, etc.) et dans les segments plus accessibles qui font le cœur du volume.
Les leaders par volume en 2025 (unités vendues)
- Binghatti : 17 061
- DAMAC : 15 393
- Emaar : 13 149
- Sobha : 9 698
- Samana : 4 754
- Nakheel : 4 160
- Danube : 4 089
- Azizi : 3 479
- Imtiaz : 2 679
- Meraas : 2 385
Ce classement est précieux pour un investisseur : il montre qui “fait tourner” le marché, qui capte la demande réelle, et qui a la capacité de vendre vite — donc de maintenir un momentum solide sur ses projets.
Luxe : Nakheel et Emaar au coude-à-coude sur le très haut de gamme
Sur le segment au-dessus de 15 millions AED, on entre dans une autre logique : celle de la rareté, des vues, des emplacements iconiques, et des actifs “trophées”.
En 2025 :
- Nakheel domine la valeur du segment avec 16,9 bn AED sur 672 transactions.
- Emaar suit de très près avec 15,7 bn AED sur 680 transactions.
- Meraas s’illustre avec 9,5 bn AED sur 289 transactions.
Ce trio raconte une histoire simple : le luxe n’est pas “un bonus”, c’est un pilier. Et dans un marché mondial où les acheteurs fortunés cherchent des villes-refuges, Dubaï continue d’attirer ces capitaux.
Abordable : Binghatti confirme sa domination sous 2M AED
Sous 2 millions AED, on parle du moteur du marché : l’investisseur rationnel, le premier achat, le locatif long terme, le produit liquide.
En 2025 :
- Binghatti arrive premier avec 16,2 bn AED et 14 627 transactions.
- DAMAC suit avec 8,4 bn AED et 6 828 transactions.
- Sobha se distingue avec 8,3 bn AED et 5 887 transactions.
Ce segment est essentiel : il montre que la demande “mass market” reste forte, et qu’il existe un vrai marché de revente et de location, surtout sur les typologies les plus recherchées (studios / 1-bed) dans les zones bien connectées.
Ce que ces chiffres disent aux investisseurs francophones
Voici la lecture “SOPRA” (simple, concrète, utile) :
- Le marché est profond : le luxe et l’abordable montent ensemble. C’est un signe de santé.
- Le promoteur est devenu un facteur de performance : crédibilité, livraisons, pipeline, capacité à tenir la promesse.
- La sélection prime : en 2026, les actifs interchangeables souffrent plus vite. Les actifs rares tiennent mieux.
- La stratégie compte plus que le timing : on n’investit pas “à Dubaï”. On investit dans une micro-zone, une typologie, un plan, un étage, une vue, un promoteur.
Et c’est là que beaucoup se trompent : ils comparent des prix entre quartiers, alors qu’ils devraient comparer la valeur réelle (liquidité, demande locative, rareté, exécution).
Comment SOPRA Dubai vous aide à investir avec méthode
Chez SOPRA Dubai, notre rôle n’est pas de vous montrer “ce qui se vend”. C’est de vous aider à acheter ce qui performe.
Concrètement, nous vous accompagnons sur :
- le choix du promoteur (Tier-1, track record, capacité à livrer)
- la sélection des zones à demande durable (end-users + investisseurs)
- la sélection des unités “qui se revendent” (vue, orientation, plan, rareté interne)
- l’optimisation de votre stratégie : rendement locatif, plus-value, ou patrimoine
- et un suivi complet jusqu’à la signature, puis la mise en location si besoin
Parce qu’en 2026, le marché immobilier de Dubai récompense ceux qui achètent avec une logique… pas ceux qui courent derrière le bruit.
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