On parle beaucoup des records résidentiels à Dubaï… mais le vrai thermomètre d’une économie qui tourne fort, c’est souvent ailleurs : les bureaux et les espaces retail. Et en 2025, les signaux sont clairs : aux Émirats, l’immobilier commercial premium est entré dans une phase très dynamique, porté par une demande solide et une offre contrainte dans les hubs stratégiques de Dubaï et Abu Dhabi.
La question n’est plus “est-ce que ça bouge ?”, mais plutôt : où est la valeur, et comment la capter intelligemment en 2026 ?
Une demande forte… dans un environnement de rareté
Le point commun entre les bureaux prime et les meilleurs emplacements retail : la rareté. Dans les quartiers d’affaires centraux, l’offre de qualité ne se multiplie pas du jour au lendemain. Résultat : quand la demande augmente, les loyers suivent.
Sur le retail, les chiffres donnent le ton. Dans Abu Dhabi, les super “regional malls” premium conservent leur statut de valeur refuge avec une progression des loyers d’environ +3,4% sur un an (jusqu’au T3 2025). À Dubaï, la hausse est encore plus marquée, autour de +13,5% sur la même période. On est clairement dans un environnement favorable aux bailleurs, surtout pour les centres commerciaux qui génèrent du trafic, du chiffre d’affaires et donc une vraie “capacité de payer” côté enseignes.
Et sur les bureaux ? Abu Dhabi affiche une performance remarquable : les loyers demandés progressent fortement, avec une hausse d’environ +22,7% sur un an, et des taux d’occupation qui dépassent 90% dans les zones centrales. Traduction simple : les entreprises veulent être là… et elles se battent pour les meilleurs mètres carrés.
Le marché ne veut plus du moyen
C’est probablement la tendance la plus importante : le marché se “professionnalise”. Les entreprises et les enseignes ne cherchent plus juste un local ou un plateau. Elles veulent :
- une localisation efficace (accès, visibilité, parking, flux)
- une qualité de bâtiment (confort, maintenance, image)
- une expérience (services, environnement, mix d’activités)
- et une cohérence avec leur marque
Côté bureaux, on observe une vraie montée en puissance de la demande pour les espaces Prime et Grade A, avec des hausses marquées : environ +31,3% sur un an pour les loyers prime à Abu Dhabi, et +16,8% à Dubaï (jusqu’au T3 2025). Mais attention : ces niveaux peuvent aussi signifier que la croissance des loyers approche un pic cyclique, car certains occupants commencent à considérer ces prix comme difficiles à absorber dans leur budget opérationnel.
C’est exactement ce qui crée des opportunités : quand le marché devient exigeant, les actifs bien positionnés surperforment, et les actifs “génériques” deviennent négociables.
Retail : la consommation change, donc le commerce change
Le retail aux Émirats n’est plus seulement une histoire de “boutiques”. Le consommateur recherche davantage de convenience et de valeur, mais aussi des expériences : restauration immersive, concepts bien-être, services du quotidien, loisirs familiaux.
C’est pour ça que les meilleurs malls et les retail parks bien pensés gardent une puissance incroyable. On le voit dans les performances des grands opérateurs : à Abu Dhabi, les actifs “ancre” comme Yas Mall affichent des niveaux d’occupation très élevés (près de 98%) et les revenus des portefeuilles retail progressent fortement (environ +12% sur un an pour certains groupes). Ce n’est pas un hasard : ce sont des emplacements qui vivent, qui créent du flux et qui rassurent les locataires.
Et pendant que certains annoncent la “fin du retail” à cause du digital, la réalité est plus fine : l’e-commerce progresse, oui (avec une projection de marché très importante à horizon 2028), mais cela pousse surtout le commerce physique à devenir plus intelligent : omnicanal, plus expérientiel, mieux situé.
Bureaux : un changement dans “qui loue” (et pourquoi ça compte)
Autre bascule majeure : la composition de la demande évolue. Les prises à bail augmentent, notamment via les entreprises régionales, parfois plus flexibles que les grands groupes internationaux sur les structures de prix. Pour un propriétaire, c’est un point clé : cela peut maintenir la pression sur les loyers premium, même quand certains corporates deviennent plus prudents.
Mais encore une fois, Dubaï et Abu Dhabi ne sont pas “un seul marché”. Chaque zone a sa propre dynamique : accessibilité, concurrence, profondeur de quartier, attractivité pour les talents. Ce qui marche dans un CBD ne fonctionne pas forcément dans une zone secondaire.
Le grand gagnant : le modèle “mixed-use” et lifestyle
Ce qui ressort clairement, c’est la domination d’un modèle urbain : vivre, travailler, consommer, se divertir au même endroit. Les communautés master-plan, souvent brandées, tirent la croissance et elles élèvent le standard de ce que doit être l’offre commerciale autour.
Dans une communauté haut de gamme, les résidents n’acceptent pas “n’importe quel commerce”. Ils veulent une continuité : cafés de qualité, wellness, services premium, restauration signature, espaces de coworking modernes, bureaux flexibles. L’immobilier commercial devient une extension du lifestyle résidentiel.
C’est aussi là que naît une opportunité très concrète tels que Lumena par Omniyat à Business Bay ou encore plus accessible The Symphony par Imtiaz à Meydan Horizon. les locaux commerciaux en pied d’immeuble ont le vent en poupe, on peut citer l’exemple de Central Mall au pied de Sobha Central sur la Sheikh Zayed Road. Ces actifs très recherchés par les investisseurs car ils profitent d’un bassin de clients captifs et solvables.
2026 : opportunités… et pièges à éviter
Oui, l’environnement est porteur. Mais il faut être sélectif. Les risques ne sont pas “le marché qui s’effondre”, ils sont plus subtils :
- choisir un emplacement qui manque de flux réel
- acheter un produit trop standardisé, facilement remplaçable
- sous-estimer les attentes des enseignes (services, maintenance, image)
- négliger la durabilité : efficacité énergétique, matériaux, coûts d’exploitation
En clair : l’immobilier commercial ne se gagne pas uniquement à l’achat. Il se gagne aussi dans la qualité d’exploitation.
SOPRA Dubai : investir dans le commercial avec une logique premium
Chez SOPRA Dubai, on voit une chose très clairement : quand le résidentiel premium monte, le commercial premium suit. Et aujourd’hui, les opportunités existent — en bureaux prime, en retail stratégique, mais aussi dans les espaces commerciaux modernes en communautés master-plan, là où le flux et la valeur se construisent sur la durée.
Notre accompagnement consiste à :
- identifier les zones où la demande est structurelle (pas opportuniste)
- sélectionner des actifs différenciants (emplacement, visibilité, profondeur de quartier)
- analyser la stratégie locative (typologie de locataires, niveau de loyer, rendement net)
- sécuriser l’achat, le process et la cohérence patrimoniale globale
Vous voulez capter la croissance commerciale aux Émirats en 2026, sans improviser ? Parlons-en. SOPRA Dubai vous aide à investir avec méthode, dans les bons emplacements, au bon timing — et avec une lecture premium du marché.
Contactez notre agence immobilière à Dubai
Besoin de conseils pour investir dans l’immobilier à Dubai et en savoir plus sur les meilleurs projets du marché ? Notre équipe est à votre disposition pour répondre à vos questions et vous accompagner.
Consulter dès aujourd’hui notre agence immobilière SOPRA dès aujourd’hui pour une consultation personnalisée !
Découvrez maintenant les appartements et les villas disponibles à l’achat à Dubai chez SOPRA Dubai. Vous souhaitez vous faire accompagner par nos experts en immobilier aux Emirats ? N’hésitez-pas à nous consulter directement.
