Encore une fois cette année c’est le même refrain pour les propriétaires français. La taxe foncière va augmenter de 5% cette année. Encore +5 % ? On a presque envie de lever les yeux au ciel. Dans 70 % des villes de France, la taxe foncière équivaut désormais à au moins une mensualité de crédit immobilier supplémentaire à payer. Autrement dit, un propriétaire doit sortir l’équivalent d’un mois de remboursement de prêt juste pour régler l’impôt local de l’année. Cette hausse de la taxe foncière, ça fait mal, et elle se ressent tous les ans un peu plus.
Le ras-le-bol fiscal en France
Si vous êtes propriétaire en France, vous l’avez sans doute remarqué : les impôts locaux pèsent de plus en plus lourd. Certaines communes se sont même lâchées : à Paris, la taxe foncière a bondi de +51 % en 2023, un vrai coup de massue. Ailleurs, des hausses de 10, 15, 20 % ne sont pas rares sur une seule année. Résultat, la facture moyenne tourne autour de 1000 euros par an (souvent bien davantage pour une maison). Pas de quoi vous mettre à la rue, bien sûr, mais tout de même. C’est un treizième mois à payer… sauf qu’il part à la mairie au lieu de financer vos projets.
Et ce n’est que la partie émergée de l’iceberg fiscal français. Vous pensez réaliser un petit investissement locatif pour arrondir vos fins de mois ? Attention au fisc national qui attend son tour. Les loyers perçus en France sont soumis à l’impôt sur le revenu, sans oublier les prélèvements sociaux de 17,2 %. En clair, près de la moitié de vos revenus locatifs peut s’évaporer en impôts si vous êtes dans une tranche d’imposition un peu élevée. Décourageant, non ? À cela s’ajoutent la taxation des plus-values si vous revendez avec un gain (jusqu’à 36,2 % d’impôts et de charges sociales sur votre plus-value au bout du compte), et même l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) si la valeur de votre patrimoine immobilier dépasse un certain seuil. Bref, en France, l’investissement immobilier est un parcours du combattant fiscal. On a parfois l’impression que chaque euro gagné ou économisé est guetté par un impôt, une taxe, une charge. Pas étonnant que beaucoup de petits propriétaires soupirent et se demandent : « Est-ce qu’il n’y aurait pas un endroit au monde où on pourrait investir tranquille, sans se faire assommer de taxes ? »
Dubai : l’eldorado du propriétaire de biens immobiliers
Figurez-vous que cet endroit existe, et qu’il attire de plus en plus les investisseurs avisés. Pour le trouver, direction Dubai et les Émirats arabes unis. Là-bas, le contraste avec la France est frappant, presque déroutant au début. La fiscalité immobilière à Dubai, c’est un peu comme comparer une journée pluvieuse de novembre à Paris avec un matin ensoleillé sur la Marina de Dubai. Autant dire : le jour et la nuit.
À Dubai, les propriétaires ont le sourire, et pour cause : pas de taxe foncière annuelle. Vous avez bien lu, ici la taxe foncière n’existe tout simplement pas. Une fois votre bien immobilier acheté, vous ne payez aucune taxe annuelle sur la propriété. Imaginez un peu le soulagement : plus d’avis d’imposition qui tombe à l’automne pour vous réclamer un mois de loyer en impôts. Zéro.
Et ce n’est que le début. Dubai ne connaît pas de taxe d’habitation non plus (de toute façon, ce concept a été largement éliminé en France aussi pour les résidences principales, mais aux Émirats il n’y en a ni pour les résidences secondaires, ni pour les locataires). Impôt sur les loyers ? Inconnu au bataillon. Vous encaissez des revenus locatifs à Dubai, vous les gardez 100 % dans votre poche. Pas d’impôt sur le revenu perso aux Émirats, donc pas de ponction sur vos loyers. Taxe sur la plus-value en cas de revente ? Aucune non plus. Si la valeur de votre bien a doublé et que vous réalisez une belle plus-value en revendant, vous n’aurez pas un centime à reverser au fisc local, car il n’y a pas de fisc immobilier local pour ça. Incroyable, non ? On a presque l’impression de rêver tout éveillé en listant ces avantages. Zéro impôt par-ci, zéro impôt par-là… C’est un peu Noël avant l’heure pour les investisseurs.
Bien sûr, il existe à Dubai quelques frais incompressibles, mais vous allez voir qu’on est loin, très loin, de la voracité fiscale française. Le principal coût, c’est lors de l’achat : les fameux frais d’enregistrement auprès du Dubai Land Department (l’équivalent du notaire). Ceux-ci s’élèvent à 4 % du prix du bien. C’est un one-shot, à payer une fois à l’acquisition, et basta. Parfois, dans le neuf, certains promoteurs offrent même une partie de ces frais pour attirer les acheteurs. À part ce 4 %, rien d’autre à l’achat : pas de frais de notaire à 7-8 % comme en France, pas de droits de mutation élevés. Juste ces 4 %. Ensuite, une fois propriétaire, pas de taxe annuelle comme on l’a dit. Si vous mettez votre bien en location, notez que l’occupant (votre locataire, ou vous-même si vous habitez le logement) s’acquitte d’un petit “Municipality Fee” équivalent à 5 % du loyer, qui est intégré aux factures d’eau et d’électricité. Mais ce n’est pas une taxe immobilière classique et, important détail, ce sont les locataires qui payent ce 5 % dans la plupart des cas via leurs charges. En tant que propriétaire bailleur, cela ne grèvera donc pas vos revenus. Vous percevez vos loyers bruts, point final.
Récapitulons simplement, parce que tous ces zéros donnent presque le tournis :
- Impôt sur les loyers perçus : 0% (rien à payer, pas de prélèvements sociaux non plus)
- Taxe foncière annuelle : 0% (inexistante)
- Taxe d’habitation : 0% (aucune, ni pour le propriétaire ni pour le locataire)
- Impôt sur la plus-value immobilière : 0% (vous revendez, vous gardez 100% du gain)
On croirait un conte de fées fiscal pour propriétaires, mais c’est la réalité à Dubai. Cet environnement ultra-light en taxes a de quoi faire rêver n’importe quel investisseur français un peu étranglé par les charges. D’ailleurs, de plus en plus de francophones se laissent tenter par l’aventure. Il suffit de voir le petit monde d’expatriés à Dubai ou même les investisseurs qui gardent résidence en France mais diversifient leur portefeuille à l’étranger. Tout le monde en parle comme d’un “eldorado immobilier” ces dernières années. Alors, simple effet de mode ou vraie bonne idée ?
Un écart de rentabilité entre la France et Dubai qui fait réfléchir
Derrière l’étiquette de paradis fiscal, Dubai offre surtout un meilleur rendement net sur les investissements immobiliers. Prenons un exemple concret (et un peu imagé) pour bien sentir la différence. Imaginez deux studios identiques, qui rapportent chacun 10 000 € de loyer par an. L’un est à Lyon ou Bordeaux, l’autre à Dubai. En France, sur ces 10 000 €, vous devez retirer la taxe foncière (disons quelques centaines d’euros), puis l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sur vos loyers. Au final, selon votre tranche d’imposition, il pourrait vous rester peut-être 6 000 à 7 000 € net dans la poche, voire moins si vous cumulez avec d’autres revenus. À Dubai, sur ces 10 000 €, vous gardez… 10 000 €. L’intégralité, ou presque (ok, on néglige de petits frais de gestion éventuels, mais pas d’impôts à proprement parler). Le delta est énorme ! Sur cet exemple, on parle de 3 000 à 4 000 € de différence chaque année, pour un même loyer brut. Sur dix ans, cela fait 30 000 à 40 000 € de gains supplémentaires accumulés pour l’investisseur à Dubai par rapport à son alter ego français. Et on ne parle que d’un petit studio ! Imaginez sur des investissements plus importants.
Plus généralement, la rentabilité locative nette à Dubai surpasse de loin celle de la plupart des villes françaises. Dubai affiche couramment des rendements bruts de 6 à 8 % (parfois plus) selon les quartiers et le type de bien, là où dans une ville comme Paris vous êtes souvent coincé autour de 3 % brut (et encore, avant impôts!). Ajoutez à cela l’absence d’imposition, et vous comprenez pourquoi beaucoup considèrent Dubai comme un terrain de jeu incroyablement attractif pour faire fructifier son capital. Certains experts estiment qu’à rentabilité brute égale, l’investisseur à Dubai peut au final dégager un rendement net supérieur de 30, 40% voire plus par rapport à un investisseur en France. C’est comme si, pour un même effort d’investissement, le « cash » qui vous revient était presque doublé. Ça laisse songeur, non ?
Au-delà des taxes : la stratégie gagnante de Dubai et des Émirats
Évidemment, la fiscalité avantageuse n’est pas le seul argument de Dubai, même si c’est souvent le premier qu’on évoque (on ne va pas le cacher, c’est un sacré argument choc). L’Emirat offre un cadre d’investissement plus globalement attrayant. Le marché immobilier est dynamique, en pleine croissance. Ces dernières années, Dubai a vu sa population augmenter, son économie se diversifier, et la demande immobilière suivre le mouvement. Les prix restent abordables comparé aux mégapoles occidentales, et le potentiel de valorisation à long terme est bien réel. Investir à Dubai aujourd’hui, ce n’est pas seulement économiser des impôts, c’est aussi parier sur la croissance d’une ville-monde en plein essor.
Parlons aussi de la sécurité juridique et financière. Contrairement à certaines idées reçues, investir à Dubai se fait dans un cadre légal solide et transparent, le pays n’est d’ailleurs pas inscrit à la liste noire contrairement à la Principauté de Monaco par exemple. Le Dubai Land Department assure un enregistrement rigoureux des transactions, et les droits des investisseurs étrangers sont protégés. De plus, le gouvernement encourage l’investissement étranger : il existe, par exemple, un visa de résident longue durée (le fameux Golden Visa) accordé aux investisseurs immobiliers dépassant un certain montant. Posséder un bien à Dubai peut même vous ouvrir les portes d’une résidence aux Émirats, avec tous les avantages que cela comporte (qualité de vie exceptionnelle, sécurité, soleil toute l’année… et toujours zéro impôt sur le revenu).
Et que dire du confort de gestion ? À distance, de France, on peut très bien piloter un investissement à Dubai en s’entourant des bonnes personnes. Les agences locales – dont notre équipe francophone chez SOPRA Dubai – accompagnent les investisseurs étrangers à chaque étape, de l’achat à la gestion locative. C’est un petit écosystème qui s’est développé pour rendre les choses simples et transparentes. De quoi investir presque les yeux fermés, sans tracas administratif inutile. Un vrai bol d’air frais par rapport à la paperasse et la complexité française.
Après cette énième hausse de la taxe foncière : changer de perspective
En France, on a l’habitude de dire que les impôts sont le prix à payer pour la vie en société, les services publics, etc. Certes. Mais quand on voit à quel point la fiscalité peut rogner la rentabilité d’un projet immobilier dans l’Hexagone, il est légitime de se poser des questions sur ses choix d’investissement. Pourquoi accepter de se serrer la ceinture fiscalement si une alternative viable existe ? Le comparatif France vs Dubai en matière de fiscalité immobilière est, il faut le dire, impitoyable. D’un côté, un environnement où chaque euro gagné est partiellement confisqué par diverses taxes, de l’autre un environnement où l’on peut faire fructifier son patrimoine en paix, sans ponction annuelle. C’est un peu comme comparer un marathon couru avec un boulet au pied, et le même marathon en chaussures légères. On sait lequel des deux ira plus vite et plus loin.
Au-delà de la métaphore, beaucoup d’investisseurs français l’ont bien compris. Sans forcément quitter la France, ils choisissent de diversifier une partie de leurs investissements sur Dubai ou les Émirats pour respirer côté impôts et dynamiser leurs rendements. Et pour ceux qui en ont assez du climat fiscal morose, certains font même le choix de s’expatrier carrément à Dubai pour profiter du package complet (zéro impôt sur le revenu, cadre de vie exceptionnel, nouvelles opportunités professionnelles, etc.). Après tout, pourquoi pas ?
En fin de compte, l’objectif n’est pas de dénigrer la France, mais de montrer qu’une alternative existe pour qui veut investir intelligemment. La comparaison est éclairante, presque brutale : l’immobilier à Dubai offre un horizon plus dégagé, où le fruit de vos investissements vous appartient vraiment. Alors, prêt à repenser votre stratégie et à explorer cette piste prometteuse ? Parlez-en avec nous ! SOPRA Dubai, notre agence immobilière spécialisée sur place, est là pour répondre à vos questions, vous guider et vous aider à concrétiser votre projet d’investissement sous le soleil des Émirats. Profitez de cet élan fiscal favorable tant qu’il est là – c’est le moment ou jamais de surfer sur la vague Dubai !
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